房产 10 年的真实收益率也许不是你想的那样

大咖观点 · 2020-10-14
杭州都说炒房赚钱,我买了杭州钱江新城核心区的房子收益率怎么跟银行理财差不多,我算错了吗?

案例一:网友投资养家

坐标:杭州

都说炒房赚钱,我买了杭州钱江新城核心区的房子收益率怎么跟银行理财差不多,我算错了吗?

2011 年初以总价税费合计 530 万(单价 3.9 万,面积 136 方)左右买了现在住的钱江新城核心区的房子,装修花了 30 万,房子和装修合计 560 万。

首付三成加税费 180 万,贷款 365 万八五折优惠利率,将近十年每个月差不多还按揭将近 2 万(其中有差不多 1.5 万是利息),到现在差不多本金和利息还了 220 万。

首付装修加十年按揭款合计 430 万,还有 300 万银行本金未还,现在的市场价 880 万(单价 6.5 万,十年单价涨了 70%)如果出售除去 300 万按揭尾款,净到手 580 万,十年付出 430 万。

净利润 150 万,哪怕加上十年的房租 90 万,加十年房租合计净利润 240 万,十年收益率合计 56%(年化收益率 4.5),刚好跟银行理财差不多。

这还是建立在首付三成,八五折优惠利率的,杭州市钱江新城核心区的地段,房价最近这十年全国暴涨的基础上,如果从投资角度考虑,这真的是一笔失败的投资,所以投资房子赚不赚钱要先学会算账(银行按揭还的都是利息),而且要拉长时间看,以前是这样,房住不炒的情况下未来的房价收益率会怎样?

 

案例二:网友三观端正好青年

坐标:北京

2013 年 9 月买了北京北二 三环之间的学院南路房子,老破小。据说 1987 年左右的房子,很小,40 多平吧。单价 52000 左右,全款。 最近穷,想卖了,看下链家中介价格。

刚好 7 年,从 52000 涨到了 72000..

房租按每平 100 算。7 年一共 8400,等于现在单价 80400。

总结来看,年化 6.5%。。。。这个投资回报率想吐血。。 买房几大要素: 1.一线房产, 没毛病,我买的北京 2. 核心地段, 没毛病 房子北 2 环到 3 环之间,附近地铁公交都要,到医院也不远。 3. 配套 没毛病 ,500 米内,北邮大学、北师大、小学、(超级烂 初中)1000 米内有医院

我觉得我选房没毛病啊。。。二手房真难投资,用了 7 年时间,证明了一个失败结果。 

 

案例三:网友 wprfyywyx

坐标:成都

我家最早买的商品房,97 年买的,位置在成都金牛区市中心,一环内环以内。算是小学学区。离 9 中宁夏街很近。当时买的 136 平,楼梯 7 楼,3600 一平全款。那个时候好像还没有贷款的。

我刚刚去链家查了一下,现在卖 1 万 2,1 万 3. 当然一般的装修。

年华收益率 5.7%,当时装修还花了估计得有十来万吧。就不算了, 白住了十多年,赶上中国地产大牛市。

现在房贷也是 5% 左右,这收益率加杠杆用处也不大。

修正:很多人说要算租金的机会成本,假如算上当时租装修家电 10 万(不算电视这种当时贵的电器),年化收益率大概 4.6%+ 租金 1.5%=6.1%。

家里父母这些年在成都分的,买的一共 7 套房,还是没赚到太多钱。

 

其他发言:

beerstand

感觉楼主说的情况非常典型有意义,很多人说买在高点了,或者买的地方不对,这个都是事后诸葛亮的看法,股票流动性比房子好多了,又有多少人能做好择时择股的,何况楼主买的是典型的白马地段,而且 2011-2020,中国还处于一个蓬勃发展的阶段,如果在股市中,能做出类似的选择已经赢了 80% 以上的投资者。站在目前房市的点上,又有多少人能自信的说自己今天买的房子,地段,时机能比楼主 2011 年这个选择肯定会好。

 

XFD

假设每年涨 5%,和贷款利率差不多的样子。那么大头贷款部分就是帮银行打工,只有首付涨的部分算自己的。

换个角度说,以帮银行打工为成本,换取提前(比如楼主的 10 年)享受的好处。

 

熊市手册

这个问题很有意义。楼下的多数意见是认为楼主买高了。现在问题来了,引发我们的思考是,如果我们去买现在的房子,以后十年能否取得 70% 的涨幅?

有可能涨幅少的一二线城市会补涨,但楼主的这个房子以 6.5 万为基准,10 年再涨 70% 的概率如何呢?

顺便说一句,谁都没有前后眼,不是所有人都能掌握好买卖点的。现在买房的人是不是一定就有资格说别人 2011 年买的位置高呢?

 

闲辰

案例一,

用 IRR 简单算了下,房租自己乱估计的。

千里快哉风 12

我自己也是误打误撞因为找工作来到了广州,因为要结婚稀里糊涂的买了第一个房子,因为接老爸老妈过来住买了第二个房子,因为生小孩置换了一套大房,回头看来赚钱了,但是赚钱根本不是我有意识的看到买房卖房赚钱,都是因为随机、运气,赶上了一波房价上涨的周期而且满仓加三倍杠杆而已。

过去十五年这么大的一波上涨房价周期如果买贵了也是赚钱不多的,我大概也是 2011 年买了广州市区 1.2w,现在 4w,比起杭州 cbd 来看居然涨幅超过了,我自己都不敢相信。所以第一不能买错,第二最好不要买贵,当然贵不贵都是天知道,人只能事后知道。

回归股票,当下的中国房产的金融属性越来越明显了,那就把房子和股票一起来看,有同有不同。不同,房子有居住属性,普通人更容易拿住更久,在印钱时代容易赚钱给大众买房一定赚钱的假象。股票波动性太大了容易给人赌博的假象。这可能是最大的不同。相同就是这二种资产都有周期性,可能房产周期长十五年起,股票短八年起,但是殊途同归。

我自己个人认为现在这波房价周期的顶部区域在 2017 年就开始了,现在处于下跌周期,在未来十年内我个人不看好房价,看好股票,因为印钱没有更好的地方去了,国家对于房价的各种限制就是明牌了,为什么限制房子无外乎那些人看到了居民现金流储蓄的断裂迹象了。具体不多说了见仁见智吧。其他的批图皮、民间借贷、茶叶、木材等炒作都过时了,唯有股票天赋容量大,看美国的规模,不要觉得美国股票一直很牛逼,其实 1920 年、1950 年的美国人也觉得炒股就是赌博,到底我的看法对不对,五年后知道结果,反正我已经下了重注了,看好就要下重手才赚钱。

 

梦想飞翔

看到好多说贷款收益更高的。其实这个关键得看贷款利率和贷款手续费等算进去,是否比房价的年华涨幅高,别动不动就说贷款收益更高。全款买房的时候,一般价格会更便宜。。。

楼主的例子,全款年华收益 6.5%,这个其实很接近贷款利率了。这种情况下,贷款的杠杆效应并不明显,真要是贷款,可能你买房的时候,就没有竞争力,买价可能也更高。

如果年华收益率比这个还低,贷款杠杆对整体的收益就是拖累了。

个人觉得房子以后也就这样了,除了个别地区还有投资参与的意义,其他大部分地区也许能勉强跑赢房贷利率,还有很多地区连房贷利率都跑不赢。毕竟中国的住宅市值,已经可以买下美国 + 日本 + 欧洲的所有房产了,如果人民币保持基本稳定,就算是同步贷款利率的涨幅,再过 10 年可能就可以买下除中国之外的地球了,要是还像以前这么个涨幅,怕是再过个 10 年 20 年就可以买下两个三个地球了,如果这样,我觉得可以坚决看好特斯拉了,因为肯定人类已经大规模移民火星,走出太阳系了。

 

GLZ0514

去年买了一套房子给爸妈住,410 东端头,国庆中介给打电话,楼上一套挂卖 395 西端头,相同户型。这个户型 17 到 18 年成交价 445。房子这个东西,已经过了普涨时期了,库存增速远大于销售增速,原来是人口流入的地方有机会。现在只有人口大幅流入且能伴随收入持续增长的区域才有机会。

 

来源:集思录

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