疫情中不败的英雄

联合早报 · 2020-10-18
本地私宅价格在今年首九个月微升 0.1%。与金融风暴和沙斯期间房价迅速下滑的情况相比,这次冠病疫情对私宅市场的影响微乎其微,没有预想中房价可能骤跌的情况出现。若与其他一些被疫情打得东倒西歪的行业相比,房地产还真像个打不败的英雄。

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论市

许丽卿

kohlykg@sph.com.sg

本地私宅价格在今年首九个月微升 0.1%。与金融风暴和沙斯期间房价迅速下滑的情况相比,

这次冠病疫情对私宅市场的影响微乎其微,没有预想中房价可能骤跌的情况出现。

若与其他一些被疫情打得东倒西歪的行业相比,房地产还真像个打不败的英雄。

近期本地不少新私宅项目在疫情中相继推出,朋友圈在热烈讨论是不是进场时候,有些表示已备好资金随时出手。我也曾跃跃欲试,但不稍片刻,这念头马上被一系列 “不利因素” 打消。

我国经济持续萎缩,失业率创近 11 年来新高,许多受冠病疫情打击的行业还处在水深火热中,前景不明朗。然而,不因负面因素而吓跑的房地产买家还是大有人在。

今年 5 月以来,尽管还处在疫情中,本地房地产市场并未像其他行业一样陷入寒冬,反而一路回暖,佳绩连连。

今年 4 月 7 日至 6 月 1 日的病毒阻断措施期间,看房活动全面受限,却仍有高达 1340 个私宅单位在这两个月内交易,其中 764 个单位是向发展商购买的新公寓,其余的是转售单位。

病毒阻断措施结束后,看房活动在实施安全措施情况下允许进行,6 月份的私宅交易量飙升至 998 个单位,是自去年 11 月后的新高。这些交易当中还出现一些让人乍舌的巨额交易,其中一个面积 9000 平方英尺的 Ardmore Park 永久地契公寓,转售价高达 2765 万元;另一个面积 1 万 2000 平方英尺的圣淘沙湾有地住宅以 2500 万元成交转手。

接下来数月,每月的私宅销量越战越勇,7 月份高达 1080 个单位,8 月份 1227 个,9 月份更增至 1270 个。

再看看房价,令人难以相信在哀鸿遍野的 2020 年,本地房价不降反升。根据数据,整体房价在今年第一季下跌 1% 后,第二季微升 0.3%,第三季再涨 0.8%。

整体来说,本地私宅价格在今年首九个月微升 0.1%。与金融风暴和沙斯期间房价迅速下滑的情况相比,这次冠病疫情对私宅市场的影响微乎其微,没有预想中房价可能骤跌的情况出现。若与其他一些被疫情打到东倒西歪的行业相比,房地产还真像个打不败的英雄。

趁危机捡便宜日子不复返

比较本地楼市在过去几次危机中的大起大落,就能感觉到这次房市在疫情中相对稳定。我国房价在 1996 年达到顶峰后,政府推出抑制房地产投机的降温措施,加上亚洲金融风暴来袭,房地产市场一蹶不振。虽然 2000 年景气再现,却因美国科技股神话破灭、一度在沙斯期间跌到谷底,直到 2005 年起,私宅市场才重见天日,价格屡创新高。到了 2007 年,全年非有地私宅价格更激增了 31%。

直到 2008 年、2009 年爆发的一场金融大风暴,使私宅价格在 2008 年第二季至 2009 年第二季期间,下跌了 25%。不过,一年后房价以迅雷不及掩耳的速度反弹,至 2011 年第一季飞涨了近 50%,跌破许多市场人士的眼镜。

过后,虽然政府持续出手降温,房价仍节节上升,直到 2013 年见顶后,2014 年第一季开始下滑,直到 2017 年第四季才出现增长,结束了连续 15 个季度房价下跌的纪录。近年来,房价就一直保持稳定。

十多二十年前趁危机进场捡便宜的买家,个个都赚得盆满钵满,但这种捞钱的日子已一去不复返。现在想在疫情中捡便宜来捞一笔的人,恐怕要失望了。今时不同往日,本地房市已无机可投,不是炒家的天堂,但却是买家买房保值的首选。

这也是为什么,不管是天下太平还是动荡不安,本地房市仍然吸引买家进场。即使在病毒阻断措施期间,外国买家无法入境、看房活动全面停止的情况下,第二季买房的外国买家(包括永久居民和外国人)还占了大约两成,与去年同期不相上下。

本地买家也不落人后,不仅在疫情中出手,连俗称 “鬼节” 的农历七月期间都毫无忌讳地进场,与过去很不一样。或许他们认为这是最佳进场时机,怀着 “买涨不买跌” 的心理买房,而低利率环境肯定也是因素之一。

不是说这次的冠病危机,比过去的金融危机和沙斯对经济造成的破坏更大更久吗?为何还有那么多人买房?不少商店倒闭或结业、员工被裁、老板要吃老本,打工族也过得战战兢兢,大家都在忙着找生活,忙着买房子的都是些什么样的人?谁能解开这些迷思?

矫正市场歪风
禁选购权书期限一再延长

在疫情中忙着买房者,动机不尽相同,但希望他们是经过深思熟虑之后才进场,了解这时买房的潜在风险。一旦签下选购权书,后悔就来不及了。从本月初开始,政府已禁止选购权书期限一再延长,买家若没在一定期限内行使,定金会被发展商没收。

这股一再延长选购权书的歪风近年已在房地产界吹起,行内人士透露,每个新开盘的公寓项目都有三成至五成的交易,是在发展商愿意一直延长选购权书为前提下进行。有些选购权书的期限甚至可长达两年之久。新项目的开盘数据也连连报捷,但无人知晓这些数据中,多少是正常交易,哪些只是一拖再拖的交易。

禁止选购权书一再延长,算不上是降温措施,它更大的作用是矫正业界歪风,打击炒作销售数据,也鼓励买家谨慎进场,尤其是在经济不景及前景不明朗的疫情当下,避免买家被房债套牢而陷入财务困境。

这项限制措施是否奏效?就让我们比较一下措施生效前后两个项目的表现作为参考。措施生效后第一个推出的新项目是位于荷兰路一带的 Hyll on Holland,第一批推出的 60 个单位中,只有四个售出。这四个售出的单位都是 “经典” 两卧房单位,面积为 657 平方英尺,房价从 150 万元起跳。

反观措施推出前的最后一个位于阿裕尼一带的 Penrose 公寓项目,在短短一个周末售出超过六成单位,数量达 341 个。这样的亮丽销售成绩,使措施实施后第一个推出的项目相形见绌。

今年最后一季还有好几个大型项目准备登场。若想知道接下来的私宅销售表现是否被市场修正打回原形,还是能延续不败英雄威风凛凛的威力,且拭目以待吧。

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