投资买房承传财富的利弊

联合早报 · 2020-10-18
房子的基本功能除了是居住生活的地方,如今还成了投资工具,甚至是确保孩子未来能享有良好经济条件的遗产。为什么选择房地产?进行这类投资该注意什么?本期《理财锦囊》为读者一一解答。

理财锦囊

李蕙心

hueyshin@sph.com.sg

房子的基本功能除了是居住生活的地方,如今还成了投资工具,甚至是确保孩子未来能享有良好经济条件的遗产。

为什么选择房地产?进行这类投资该注意什么?本期《理财锦囊》为读者一一解答。

许多关于上流社会的电视剧里,经常出现富豪爸爸一掷千金买下豪宅送给孩子当礼物的剧情。现实中也有孩子为了争夺过世父母留下的房子,而闹上公堂的新闻,这都显示了房地产的重要价值。

冠病疫情虽然导致全球经济充满不确定性,但新加坡社会和政治稳定,房地产一般上具有较好的保值能力,尤其是私宅,适合作为传给下一代的遗产。此外,孩子长大后无须为买房子而烦恼,可把自己的收入用在其他用途或投资。

ERA 产业研究咨询部主管麦俊荣接受《联合早报》访问时说:“在 2008 年金融危机过后,私宅市场复苏时,有更多人买房子用于遗产规划,可能是因为他们对纸质资产的信心较低。”

以孩子名义买房省下印花税

本地私宅市场在病毒阻断措施结束后逐步复苏,他认为,当市场周期处于上升趋势时,对投资型私宅的需求就会增加,而买房子的其中一个原因可能包括遗产规划。

让孩子继承房子的做法并不新鲜,一般上只须立好遗嘱就可在过世后把房子留给孩子。可是拥有超过一个房子的人都要缴交额外买方印花税,这让一些家长改而直接以孩子的名义买房。

陈林律师事务所执行合伙人兼房地产业务主管林丽莲受访时说:“政府还未推出房地产降温措施前,家长大多会以自己的名义买房子并计划在过世后让孩子继承。可是,自从额外买方印花税条例出台后,不想支付高额税款的家长便以成年孩子的名字登记,或为 21 岁以下孩子成立信托。

“换句话说,家长在生前就把房子传给孩子而不是在死后。”

据她观察,自从政府在 2018 年调高额外买方印花税(ABSD)之后,买房地产并以信托方式让孩子继承的客户增加了,而这些房子的价格大多低于 200 万元。

林丽莲说,公司现在每周会接到两三个关于设立这类信托的询问。

在利斯苏富比国际房地产执行董事谢汉茂看来,另一个原因是富裕家长想为孩子开启房地产投资的大门。

“买下优质洋房的高净值(High Net Worth Individuals,简称 HNWI)人士较可能把房子当作留给孩子的财富。此外,位于黄金地段,而且总建筑面积与独立洋房相似的低密度分层地契房地产项目,也是这类买家的另一项选择。”

用房地产作为财富管理工具,有许多好处。

谢汉茂说,房地产一般会在一段时间后升值,幅度往往会高于每年通货膨胀率。此外,还有保值作用,以防货币贬值。新加坡政府不征收资本利得税(Capital Gains Tax),因此屋主脱售房子时不用缴交这项税款。给孩子买房子也不必缴交遗产税。

谢汉茂说:“房地产若租出去,能提供稳定收入,房地产也可贷款购买,把现金用在其他回报率更高的投资。”

有利,自然也有弊。

房地产并不便宜,除了要支付首期、还有印花税、保险、房地产税、维修、偿还贷款等,必须有一定的经济能力。此外,房地产是一项长期投资,无法快速出售套现应急。

林丽莲认为,剩余地契较长或永久地契房地产较适合用作遗产规划。

可是这不表示,家长不能买 99 年地契的房子给孩子。

谢汉茂认为,位于黄金地段的 99 年地契房子,若获得妥善维修和管理,其实能长期保值。例如卓锦豪庭(The Orchard Residences)、滨海湾居(Marina Bay Residences)和天一阁(Sky@Eleven)等。“这些永久地契和租赁地契私宅,具有通过集体出售计划重新发展的潜能。若能持守一间房子五年或更久,房子的估值很可能会高于购买价格。”

然而,地契剩余年分越少,房子的价值可能下降,一些人可能会急于在房地产市场大好时尽快出售套现。

国浩房地产住宅销售总经理荘爱玲认为,家长买下房子后出租赚取收入,不一定要卖掉,此外较老旧的房子有可能以集体出售方式脱售。

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